任意売却とは

競売を待つよりも、任意売却で早期解決を！

住宅ローンの支払いが滞り、どうしても返済できそうにないという状況に陥ったとき、

人はパニックに陥り、冷静な判断ができなくなることがあります。
返すアテもないのに消費者ローンから借りたり、開き直って督促状を無視したりして、数ヵ月間はしのげるかもしれません。
しかし、そのあとで「競売」という悲惨な現実が待っていることに目を向けてください。
問題を先送りしても、何の解決にもならないのです。
本ページでは、何もしないで競売になるのを待つより、任意売却を選んで前向きに人生をリセットする方法を提案しています。
大切なのは、再び前向きに歩きはじめるという選択肢を選ぶことです。
そのためには、できるだけ早い段階で解決策を講じることが必要です。
競売にかかる前に任意売却をすれば精神的なダメ―ジが少なく、競売よりもメリットが多くあります。
住宅ローンの返済で頭を抱えている人は、どうか任意売却という再スタートの方法があることを覚えておいてください。

次の項目に該当する方は任意売却をおすすめします！

□月々の住宅ローンの返済が遅れている。

□会社の倒産やリストラによって収入がなくなり、今後の住宅ローンの返済ができる見込みがない。

□銀行の担当者から「このまま滞納を放置しておけば、すぐに競売にかけられますよ」と告げられた。

□再就職によって収入が大幅にダウン。親の介護費用や子どもの教育費がかさみ、住宅ローンを支払うお金がなくなってしまった。

□事故や病気で働けなくなり、今後の住宅ローンの返済ができそうにない。

□住宅ローン返済のため、複数の消費者金融から数百万円の借金をして多重債務に陥っている。

□離婚のため、今後一人で住宅ローンを支払うのが不可能だ。

□離婚した元の夫が養育費かわりに住宅ローンを支払う約束だったが、しばらく滞納が続いている。

□自分ひとりの収入では住宅ローンを支払い続けることは無理だ。

□金融会社から督促状が届き、不安な日々を過ごしている。

□金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届き、どうしたらいいのか困っている。

□「競売開始決定通知」が届き、パニックに陥っている。

任意売却の１０のメリット

メリット１　競売のときよりも高く、市場相場に近い価格で売却できます。

メリット２　競売より高く売れるために、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります。
残債務が減るため、その後の生活再建がしやすくなります。

メリット３　債権者（金融機関・住宅金融支援機構、債権回収会社、保証会社など）に対して、競売よりも早期に解決策を提示できます。
また、債務者自身も早期の解決ができるので、不安にさいなまれる時間が少なくてすみます。

メリット４　競売より多くの返済が可能となるため、残った債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことができます。

交渉によっては、一定額を返済すれば残りの借金を免除してもらえることもあります。

メリット５　販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、競売と違って住宅ローン破綻したことや債務に苦しんでいること

を周囲に知られる心配がありません。ですから親しんだ地域に住み続けることができます。

メリット６　所有者の費用負担はありません。持ち出ししなくてもすむのです。物件を売るときに必要な諸費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）、

仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納分などは任意売却による売買代金から清算されるので、所有者の持ち出し負担はありません。
（管理費や修繕積立金の滞納分についてはその金額の大きさによって取扱いが変わる場合があるほか、住民税や固定資産税など税金の滞納分については

管轄する役所との話し合いによって取扱いが異なる場合もあります）

メリット７　債権者より引っ越し費用の便宜を図ってもらえる場合があります。ただし、これは「引っ越しの費用がもらえる」という意味ではありません。

家を売って返済する資金の中から差し引いてくれるということです。つまり、余剰金を引っ越し費用として受け取ることもできるということです。

メリット８　購入者との交渉によって、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえます。これによって落ち着いて引っ越しができます。

メリット９　競売のように法的手続きによる強制的な物件処分がないため、精神的なダメージが小さく、その後の再スタートにエネルギーを注ぐことができます。

メリット１０　賃貸物件としてそのまま住み続けることができる場合もあります。これは特殊な例ですが、任意売却で購入した新しい所有者から物件を借りるという方法です。
競売では不可能ですが、任意売却であればその可能性はゼロではないということです。

任意売却の方法と流れ

●住まいを売却する意志を固める

売却の意思が決まったら、不動産会社か任意売却を専門に行なっている業者に相談してください。
任意売却は経験と専門知識をもったプロでないとできない仕事です。

●任意売却業者の選定

信頼出来そうな業者に相談をして売却価格を検討してもらい、その対応ぶりや人柄を見ながら、任売業務を担ってもらう業者を選定してください。

●現状の把握と不動産価格調査

業者が相談者の滞納状況・残債務などを聞いたうえで売却方法やスケジュールなどベストな方法を提案します。

次に査定のノウハウと近隣相場、取引事例をもとに価格査定を行ないます。査定価格が高いほうが優秀な業者だと思いがちですが、

必ずしもそうとは限りません。任意売却の場合、販売価格の最終決定は債務者に融資をしている債権者あるいは抵当権者に委ねられます。

業者が提示する査定価格はあくまでも参考の価格です。

●専任媒介契約の締結

自宅の売却を依頼する業者が決まったら、その業者と専任媒介の契約をします。業者はこの専任媒介がないと債権者・抵当権者との交渉ができません。

この専任媒介契約とは、プロスポーツの代理人のようなものです。メジャーリーガーは選手ではなく、代理人が各球団と交渉して契約金や年俸を決定しますが、

その役割を担っているのが契約を結ぶ専門業者なのです。

●債権者との交渉

業者が相談者の各債権者へ相談者から任意売却の依頼を受けたことを連絡し、債権者と販売価格やスケジュールなど個別に交渉していきます。

これ以降の債権者との交渉は業者が窓口となって行ないます。

※債権者が銀行の場合、指定の業者と任意売却の契約するよう強くすすめられることがあります。

銀行から紹介される業者は債務者のために働くのではなく、仕事をくれた銀行のために働くことになるので、債務者にとって不利な展開になることがあります。

細心の注意が必要です。

●依頼された物件の販売を開始
債権者・抵当権者から任意売却の許可が出ると、すぐに業者は不動産の販売を開始します。売りに出した不動産には購入希望者の人が内見に来るため、

不動産物件の所有者はスケジュールを調整して内見に協力します。

●購入申し込み者の選定
相談者の不動産を高値で購入してくれる買主を選定します。

●債権者の同意
購入申込書と売買代金配分表を債権者に提出し、同意を得ます。物件の売り主である相談者と抵当権者との間で売買価格の条件が折り合えば、契約となります。

次に、売買価格をもとに抵当権者への返済配当計画書を作成して、債権者・抵当権者との交渉をします。返済配当計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、

売買金額から経費 （仲介手数料・引越し費用等）を差し引いた残金を抵当権順位に沿って配当します。

業者はこの返済配当計画書と購入申込書を持って、債権者・抵当権者へと交渉に入ります。

●売買契約の締結
各債権者・抵当権者から返済配当に了承が出れば、物件の申込み者と不動産物件の売買契約を締結します。

この時点で、物件の明け渡し日や相談者の引っ越し日の取り決めも行ないます。

通常は売買契約書締結後、１ヵ月くらいの猶予期間を経て決済となります。

●決済 (抵当権抹消と所有権移転)
抵当権や差し押さえを抹消して不動産の引き渡しを行ないます。通常の物件売買と変わりません。

決済場所は、買主が融資を受ける金融機関の最寄りの支店になります。

売買代金の全額（手付金を受け取っている場合は残金）を買主から受け取り、金銭の授受が確認できたら、

所有権移転に必要な書類を司法書士に預けます。

●引っ越し～再スタート
新たな所有者と相談して物件の明け渡し日を決定し、引っ越しのスケジュールを立てます。

これが人生の再スタートとなります。

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